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浅析如何做好国有非经营性资产管理与运营
作者:邓华民 时间:2018-06-22 浏览量:
  国有非经营性资产是国有资产的重要组成部分,自上个世纪九十年代起,大量国有非经营性资产随着国有企业不断深化改革而形成,各地政府纷纷采取不同措施对国有非经营性资产进行有效监管,但由于其形成过程漫长而复杂,在政策支持、资产界定,现实效益、后续发展等方面都存在众多矛盾和问题。特别是现阶段,国有非经营性资产管理主要体现在物业管理方面,由于国有企业物业管理大部分是从计划经济时期的职工福利所转制而来,受传统体制的影响,不少国有物业存在管理体制落后、经营机制不活、服务意识不强、市场意识滞后及经营业绩不佳等问题。为此,笔者根据多年来相关工作经验,希望通过此文探索一条国有非经营性资产管理运营的可持续道路。
  一、国有非经营性资产管理存在的问题
  (一)物业管理模式社会化程度较低,观念滞后
  国有企业物业名义上为独立核算,但物业管理部门的人员、资金、办公设施都由国有企业控制。这就造成物业管理在旧体制下具有封闭性、福利性和无偿性的特点。大多职工对物业管理的概念还停留在修修补补,收收费用上,缺乏成熟的物业管理经营概念,这种简单的“房管”模式已不适应当前社会化、专业化、现代化的物业管理需要。
  (二)物业管理成本较大,企业负担较重
  国有企业职工住房大多建于二十世纪七八十年代,房屋长年失修失养,房屋本体、公共设施设备老化严重,小区内私搭乱建,道路、绿地破损严重,存在较多安全隐患。因该类住房建设基本都属于福利性质,当房屋设施发生损坏需要维修时,住户不承担或只承担极少的维修费用。由于职工在购买住房时享受优惠政策,房屋售价较低,从而提取的住房维修资金相对较少,对于巨大的维修改造费用来说也只是杯水车薪。加之住户大多为工薪阶层,收入偏低,长期以来已习惯将家属区物业管理作为一项职工福利,缴费意识淡薄、抵制情绪强烈,导致绝大多数国有小区难以收取物业费,小区运行靠企业自身负担兜底。
  (三)代收水电等费用亏差较大
  计划经济时期,国有企业职工通过企业无偿分配的方式获得住房,形成了一定的存量国有资产,职工生活用水、用电等费用均由企业代为支付,再从职工的收入中扣除,这种办法一直沿用至今。由于长期以来后勤管理松懈,加之设施老化,跑、冒、滴、漏现象严重,企业代为支付的费用和实际收回的费用存在较大的亏差。因属于代收费用,企业不是供用水电合同的当事人,管理权限受到限制,代收费用存在的亏差一直由企业自身负担。
  二、加强国有非经营性资产管理的思路和举措
  笔者结合国有家属区实际现状,根据小区住房建设年代、配套设施和综合环境等因素,将国有企业家属区分为三类:第一类是较新的高层建筑,配套设施齐全、综合环境较好;第二类是2000年开始修建的多层家属区,配套设施基本到位、综合环境相对较好还待改造;第三类是2000年以前的老旧家属院,房屋设施严重老化,长年失修失养,存在诸多安全隐患。针对这三类现状,笔者认为国有物业管理应做到“按类分级、按级管理”,不断提高管理服务水平。
  (一)加快向现代化物业管理模式过渡
  国有物业管理涉及到国有企业的稳定和发展,要根据国家相关法律法规和现代化物业管理模式的要求,逐步摆脱传统体制束缚,围绕管理小区的不同现状和特点,按类分级建立起符合市场经济要求,符合企业物业管理规范的新体制,同时加快主辅分离改制的步伐,尽快实现企业化经营,社会化服务,专业化管理,市场化运作的管理模式。
  (二)规范物业管理与收费
  国有企业实行主辅分离以后,物业管理应逐渐实现自负盈亏,这就要求物业管理的收费应该进一步规范化。一是结合国有家属区实际现状,将物业管理及收费标准进行分类:第一类,要突出国有物业公司管理优势,将其作为国有物业品牌的“标杆”着力打造,加强物业费、停车费的收缴工作,收费应按物业管理条例和物价局审核的标准收取;第二类,在提供物业服务的基础上,建立中等物业收费标准,实行按年度收费平台;第三类,对于综合配套设施差、环境卫生落后,物业费收取难度较大的生活区,力争做到收支平衡以确保国有资产不流失。二是加强住宅基础设施建设,加强住宅区道路、停车位、垃圾处理设施、绿化设施等建设改造工作,完善生活区基本设施的功能,为广大住户创造良好的生活环境。三是签订物业服务合同,国有企业应根据国家相关法律规定,结合本企业特点,制订合法的物业服务合同,并根据物业服务合同兑现自己的物业服务,提高广大住户的满意度。
  (三)加强物业管理职工队伍建设
  切实加强物业管理人员的培训教育,建立相关管理制度,规范有关工作程序。决策层要提高认识,高度统一,扎实做好物业管理职工的思想教育工作,增强职工凝聚力,促进物业管理工作的高效实施。从事物业管理的职工要珍惜岗位,树立忧患意识,转变陈旧观念,紧跟形势,适应市场。
  (四)加大国有老旧家属区棚户区改造
  目前国有企业家属区大多分布在各地市区内,普遍存在地块面积小、位置分散零散,背离主干道且道路狭窄,改造难度大、成本高的特点,再加上容积率所限,商业资本缺乏足够的参与动机。为有效盘活这些资产,企业应在摸清土地资产的基础上分类分级改造,对于位置较偏,地块分散零散,改造难度大、成本高的项目,由当地政府、开发区或者对外合作,实现连片整合开发,确保国有资产保值增值;对于单幅宗地面积在30亩以上,开发难度较小,拆迁和改造成本较低,企业可自行开发或吸收社会资金对外合作。同时,企业要探索创新棚改资金筹措形式,积极利用棚改资金或建立PPP平台资金,推动棚改项目向纵深发展。
  (五)合理规划使用“三供一业”专项维修改造资金
  2016年,国务院出台了《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》,要求2018年基本完成国有企业家属区供水、供电、供热(供气)及物业管理统一交由专业化企业或机构实行社会化管理。现阶段,各地政府基本确定了当地物业管理职能接收企业,巨额的“三供一业”维修改造资金使用问题也成为了焦点问题。由于“三供一业”维修改造资金是国家对国有企业管理老旧家属区的资金支持,企业应根据有关预算管理制度和审计政策的要求,在风险可控、合法合规的前提下积极探索“三供一业”专项维修资金使用方式,在改造完善社区配套设施过程中,将符合专项维修资金使用规定的投入项目列入清单,减少、消化企业的经营投入,同时通过多种形式优化财政资源配置,提高资金使用效益,有效发挥专项资金杠杆作用。
  国有非经营性资产管理运营工作是关系到经济民生的一件大事,关系重大,影响深远,得到了社会各界的高度关注。笔者从自身所熟知的领域对该项工作进行研究并提出浅见,在后续的工作中,将继续广泛调研,逐步加强并完善对该领域的研究,为国有非经营性资产管理工作贡献自己应有的力量。